قیمت مسکن در تهران ۲۵ مرداد | قیمت مسکن تغییر کرد؟

تاثیر معاملات صوری بنگاه‌ها در افزایش قیمت مسکن

یک کارشناس اقتصادی با اشاره به افزایش معاملات صوری در دفاتر مشاور املاکی با هدف افزایش قیمت مسکن، گفت: تمام فرآیندهای بازار املاک از ثبت ملک، مشتری‌یابی، معامله و فرآیندهای مربوط به آن بهتر است از سوی اپراتورهای حوزه اجاره در فضای آی‌تی شکل بگیرد تا مانع تخلفات مشاوران املاک شود.

به گزارش خبرنگار اقتصادی ایرنا، این روزها اگر برای فروش آپارتمان خود به دفتر مشاوران املاکی مراجعه کنید، ملک شما نخست از سوی کارکنان همان دفتر در معامله‌ای صوری قیمت‌گذاری می‌شود و بعد فروش می‌رود؛ البته مبلغی که از پیشنهاد شما به عنوان فروشنده بالاتر است در جیب شما نخواهد رفت؛ بلکه واسطه ملکی این رقم را برای خود به عنوان حق فروش بیشتر برمی‌دارد و در عین حال قیمت آپارتمان‌های منطقه مورد معامله را با استفاده از این ترفند افزایش می‌دهند تا حق کمیسیون بیشتری دریافت کند.

«فرهاد بیضایی» اخیرا درباره سامان دادن به وضعیت مشاوران املاک به ایرنا گفته بود: با برچیده شدن مشاوران املاک، می‌توان ساختار واسطه‌گری در این حوزه را پایان و بازار املاک را در بستر آی.تی تشکیل داد و از رشد قیمت مسکن با استفاده از ترفند معاملات مکرر توسط مشاوران املاک جلوگیری کرد.

این کارشناس اقتصادی امروز در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی ایرنا درباره تهدیداتی که متوجه خرید و فروش در فضای آی.تی است، گفت: آن چیزی که اکنون در حال اتفاق افتادن است، یعنی آگهی خرید و فروش در پلتفرم‌های آنلاین آگهی، هیچ بستر قانونی و ساختار اجرایی مشخصی ندارد.

وی توضیح داد: معاملات در حال حاضر در فضای آی.تی در یک سیستم خودرو و بدون کسب مجوز از حوزه و بدون نگارش دستورالعمل، شیوه‌نامه و پروتکل خاصی اجرا و عملیاتی می‌شود و اپلیکشن‌ها به صورت خودکار فضا را مدیریت می‌کنند.

این کارشناس اقتصادی گفت: پیشنهاد جدید فقط یک نرم‌افزار بازاریابی نیست، وقتی درباره اپراتورهای حوزه اجاره صحبت می‌کنیم از یک سامانه سخن می‌گوییم که تمام فرآیند از ثبت ملک، مشتری یابی معامله و فرآیندهای مربوط به آن و مشکلات احتمالی در این فرآیند تا ثبت و تبدیل به یک سند رسمی بحث می‌شود و برای محاکم حقوقی و برای همه بخش‌های ادارات کشور قانونی است.

به گفته بیضایی این اپراتور می‌تواند تلفیقی از سامانه املاک، پلتفرم‌های آنلاین آگهی و سامانه مربوط به کد رهگیری و کارت هوشمند باشد تا برای سازمان امور مالیاتی و برای مجامع حقوقی از جمله شهرداری‌ها اهمیت پیدا کند و در عین حال دسترسی به اطلاعات مربوطه از سوی سازمان‌ها برای اپراتورها امکان پذیر باشد.

وی تاکید کرد: احتیاجی نیست این اپراتور دولتی باشد، مثل سامانه املاک و اسکان که اکنون وارد هفتمین سال عدم اجرای آن می‌شویم. بخش خصوصی می‌تواند ساخت آن را بر عهده بگیرد.

قیمت مسکن در تهران ۳ برابر میانگین کشور

ایران نوشت: قیمت مسکن در سال‌های اخیر دستخوش تغییرات بسیاری شده و افزایش این نرخ در تمام کشور به چشم می‌خورد. اما قیمت در بازار مسکن در بخش‌های مختلف (زمین، واحد مسکونی و اجاره‌بها)، در شهر تهران در مقایسه با کل کشور (مناطق شهری) حاکی از اختلاف قیمتی بالا در شهر تهران نسبت به کل کشور است.

به این ترتیب هزینه مسکن در شهر تهران حدود ۳ برابر نسبت به کل کشور است. هر چند درآمدها در این شهر نیز نسبت به کل کشور بالاتر است، اما باید در نظر داشت که بیشتر درآمدها در شهر تهران صرف پرداخت هزینه مسکن می‌شود. مثلاً متوسط هزینه خانوار شهری در سال ۹۹ معادل ۶۳ میلیون تومان و متوسط درآمد برابر ۷۴ میلیون تومان بوده است. متوسط هزینه مسکن در کشور در این سال۳۷ درصد کل درآمد است، اما در تهران این هزینه ۴۹.۷ درصد کل درآمد است به این معنی که خانوار در تهران بیش از ۱۰ درصد بیشتر از متوسط کشوری هزینه برای مسکن صرف می‌کند. موضوع دیگر این است که با توجه به قیمت بالای مسکن در شهر تهران، متوسط قیمت این شهر تأثیر قابل توجهی در افزایش متوسط قیمت مسکن در کل کشور دارد.

کارشناسان بخش مسکن با اشاره به این آمار، معتقدند با توجه به قیمت بالاتر مسکن در شهر تهران نسبت به کل کشور، نمی‌توان برای کل کشور برنامه‌ای یکسان در بخش مسکن اجرا کرد. مثلاً پرداخت تسهیلات، نرخ سود، حمایت‌های دولتی از ساخت واحد مسکونی برای اقشار هدف و... باید بر اساس تفاوت‌ها در بازار مسکن در تهران و نقاط دیگر شهری لحاظ شود.

براساس اطلاعات شاخص‌های اقتصادی کشور که مرکز آمار منتشر کرده است در پاییز سال گذشته متوسط قیمت یک متر زمین در شهر تهران بیش از ۴۹ میلیون تومان و متوسط اجاره‌ بهای یک متر واحد مسکونی نیز حدود ۸۷ هزار تومان است، در حالی که میانگین قیمت یک متر زمین در کل کشور در تابستان سال گذشته ۱۰ میلیون تومان و متوسط قیمت اجاره بها نیز برای هر متر آپارتمان ۳۰ هزار تومان است. با توجه به قیمت بالای زمین، مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به کل کشور، مشکلات ساخت‌وساز نیز در این شهر نسبت به شهرهای دیگر بیشتر است. در برنامه نهضت ملی مسکن که ساخت یک میلیون مسکن در سال را مد نظر دارد، در شهر تهران ثبت‌نام برای این طرح انجام نمی‌شود و متقاضیان در این شهر ناچار هستند در چند شهر محدود در اطراف تهران متقاضی مسکن نهضت ملی باشند.

در استان تهران ۴۳۴ هزار نفر در شهرهای جدید ثبت‌نام نهضت ملی مسکن داشته‌اند. در شهر تهران صرفاً شهرهای جدید پرند، هشتگرد، ایوانکی و شهرهای پاکدشت، رباط‌کریم برای ساخت مسکن نهضت ملی در نظر گرفته شده است. کمبود زمین مهم‌ترین عاملی است که متولیان بخش مسکن آن را موجب محدودیت اجرای برنامه‌های انبوه‌سازی در تهران عنوان می‌کنند.

این در حالی است که ساخت واحدهایی متناسب با تقاضا (واحدهای متراژ کوچک برای فروش و اجاره) بر کنترل نرخ مسکن در این شهر مؤثر است. فعالان حوزه مسکن با اشاره به محدودیت زمین در شهر تهران و همچنین عدم امکان توسعه شهر، نوسازی بافت‌های فرسوده را اثرگذارترین برنامه ساخت‌وساز برای تولید و عرضه مسکن در شهر تهران عنوان می‌کنند. با توجه به اینکه هر واحد فرسوده (یک طبقه) در برنامه نوسازی، امکان تولید ۳ واحد جدید را دارد، اجرای این برنامه تا حدودی پاسخگوی تقاضای بالای مسکن در این شهر خواهد بود. هم اکنون ۴ هزار و ۴۰۰ هکتار بافت فرسوده در شهر تهران وجود دارد که طبق قانون باید سالانه ۱۵۰ هزار واحد مسکونی نوسازی شود.

اخیراً میان شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی، تفاهمنامه‌ای برای ساخت ۱۳۰ هزار واحد در بافت فرسوده تهران به امضا رسیده است. برای نوسازی هر واحد فرسوده ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات به سازندگان پرداخت می‌شود و همچنین ودیعه ۶۰ میلیون تومانی (برای استقرار خانوار مالک بافت فرسوده در مدت نوسازی) برای ساخت واحدهای فرسوده در نظر گرفته شده است. متولیان بخش مسکن، اجرای این برنامه را منوط به تأمین منابع مالی عنوان می‌کنند. از سوی دیگر صدور مجوز ساخت و مسائل مربوط به انجام مقدمات (اخذ مجوزها) مهم‌ترین مانع بعد از تأمین مالی، برای نوسازی بافت‌های فرسوده است.

در کنار برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده، برنامه‌های مشارکتی با نهادها، سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف برای تأمین زمین و ساخت مسکن، در شهر تهران در حال اجرا است. بر اساس قانون ساماندهی بازار مسکن، سازمان‌ها و نهادهای دولتی موظف هستند زمین در اختیار خود را برای ساخت مسکن به دولت عرضه کنند.

ساخت‌وساز مشارکتی در این زمین‌ها، راهکاری است که برای ترغیب این دستگاه‌ها برای واگذاری زمین در نظر گرفته شده است. مثلاً بعد از ساخت، تعدادی از واحدها برای تأمین مسکن کارکنان آن دستگاه اختصاص داده می‌شود.

در راستای همین برنامه، حمیدرضا سهرابی، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن با اعلام اینکه در همکاری بنیاد با شهرداری۱۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران احداث خواهد شد، گفت: در ماه‌های گذشته کلنگ احداث ۶ هزار واحد مشارکتی به زمین زده شد و طی یک ماه آینده احداث ۴ هزار واحد مشارکتی دیگر نیز آغاز می‌شود.

معاون مسکن شهری بنیاد مسکن افزود: بنیاد مسکن در تفاهم با شهرداری تهران ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی شهری را علاوه بر سایر فعالیت‌های بنیاد در حوزه تولید مسکن در برنامه دارد. کلنگ احداث ۶ هزار واحد مسکونی در دو مرحله و هر کدام به تعداد ۳ هزار واحد به زمین زده شد. مقرر است طی یک ماه آینده ۴ هزار واحد دیگر نیز اجرایی و عملیاتی شود که با این اقدام، ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی به شکل مشارکتی آغاز خواهد شد.

سهرابی توضیح داد: طی این پروژه مشارکتی در برخی از واحدها، زمین و ساخت از بنیاد مسکن و پروانه از شهرداری تهران و در برخی از پروژه‌ها نیز زمین و پروانه از شهرداری و ساخت برعهده بنیاد مسکن است.

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، ۳ هزار واحد از ۱۰ هزار واحد مشارکتی بنیاد و شهرداری با ایجاد قرارگاه سازندگی مسکن در شهر تهران و در منطقه ۱۸ در حال احداث است که طی اسفندماه سال گذشته کلنگ‌زنی شد و ۳ هزار واحد نیز در تیرماه سال جاری طی مراسمی با حضور رئیس بنیاد مسکن و شهردار تهران آغاز شد. مقرر است تا ۴ هزار واحد نیز در یک ماه آتی آغاز شود.